La convenienza dell’acquisto di un immobile in condominio, soprattutto all’asta, è spesso turbata dal pensiero dei debiti condominiali accumulati dai proprietari precedenti.
In questo articolo cercherò di rispondere alla domanda: “se acquisto un appartamento in un condominio, quanto devo pagare? Quanto può richiedermi legalmente il condominio?”. Può capitare, infatti, che per comodità l’amministratore di condominio si rivolga al nuovo proprietario chiedendo il pagamento dell’intero debito, a prescindere dal periodo in cui è sorto e dall’effettiva titolarità dello stesso.
La norma: articolo 63 disp. att. c.c.
La norma di riferimento è l’articolo 63, comma 4, delle Disposizioni attuative del codice civile.
Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
Ciò significa che l’amministratore di condominio può chiedere al nuovo proprietario il pagamento delle spese condominiali dell’anno in corso e dell’anno precedente. Ad esempio, se acquisto a novembre 2017, dovrò pagare anche i contributi dovuti nei mesi di gennaio – ottobre 2017 e quelli maturati nell’anno 2016.
Bisogna però specificare che cosa si intende per “obbligazione solidale”: si tratta di una tutela per il condominio. Per agevolare l’amministrazione condominiale e garantire che i soldi per l’amministrazione comune arrivino il prima possibile, l’amministratore può chiedere le spese condominiali dell’anno in corso e di quello precedente all’acquisto a entrambi i soggetti: venditore e compratore. Entrambi saranno tenuti a pagare subito.
Una volta pagato, però, bisognerà verificare chi dei due, tra venditore e compratore, fosse il “vero” debitore.
La sentenza della Cassazione numero 24654 del 2010, ha fissato questo principio: qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati sulla ripartizione delle spese condominiali, le stesse sono a carico di chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che ha disposto l’esecuzione dei lavori. Nulla cambia se le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente.
Ad esempio, se le spese condominiali sono state deliberate prima del contratto di vendita, saranno a carico del venditore. Tuttavia, anche il compratore, se glielo chiede l’amministratore del condominio, sarà tenuto a pagarle. O meglio, dovrà anticiparle e potrà poi chiedere al venditore di versargli la stessa somma.
Il debito per spese condominiali nei confronti del condomino che ha anticipato la spesa
L’articolo 63, come si è detto, nell’obbligare sia compratore che venditore a pagare subito per le spese condominiali degli ultimi due anni, a prescindere da chi sia realmente debitore, prevede una tutela eccezionale a favore del condominio. Si vuole cioè garantire che l’amministratore condominiale disponga, nel più breve tempo possibile, dei soldi necessari per effettuare le riparazioni e manutenzioni per il bene comune.
Non stupisce quindi che la Cassazione, nel 2018, abbia confermato che quella norma non si applica per spese condominiali dovute nei confronti di soggetti diversi dal condominio.
È ad esempio il caso in cui, non essendoci un condominio regolarmente costituito o un amministratore condominiale, o ancora nel caso in cui questo non si sia attivato, un singolo condomino agisca nell’interesse comune ed effettui a sue spese i lavori necessari.
Il singolo condomino potrà allora richiedere le spese condominiali che ha anticipato solo a colui che era proprietario dell’immobile al momento in cui i lavori sono stati oggetto di delibera condominiale (caso del condominio che esiste ma non si attiva), o sono stati concordati oppure eseguiti (nel caso del condominio insussistente). Non potrà invece richiedere i soldi a entrambi, invocando l’articolo 63.
Il decreto ingiuntivo nei confronti del compratore: come difendersi
Può capitare che l’amministratore del condominio chieda tutte le spese, anche oltre gli ultimi due anni dall’acquisto, all’attuale proprietario.
Questo avviene di frequente per due motivi. In primo luogo, il vecchio proprietario, soprattutto per le case comprate all’asta, è spesso irreperibile e senza soldi. In secondo luogo, l’amministratore di condominio può ottenere un decreto ingiuntivo (con il procedimento giudiziario più veloce per far pagare chi non lo fa spontaneamente) solo nei confronti di chi attualmente è condomino.
È dunque facile capire perché, pur potendo richiedere le spese condominiali degli ultimi due anni sia al venditore che al compratore, l’amministratore si rivolga sempre al compratore.
Nel caso in cui le spese riguardino lavori deliberati nell’anno in corso o in quello precedente all’acquisto della casa, il compratore dovrà pagare. Viceversa, il condominio potrà rivolgersi al Tribunale e costringerlo a pagare con decreto ingiuntivo. In ogni caso, successivamente il compratore, se al momento della deliberazione dei lavori non era ancora proprietario (a prescindere dal fatto che questi siano eseguiti dopo), potrà chiedere indietro al venditore i soldi versati.
Nel caso in cui, invece, le spese riguardino un periodo precedente all’anno prima in cui è stata stipulata la vendita, il condominio nulla può chiedere al compratore.
Come già hanno stabilito le sentenze di vari Tribunali, il decreto ingiuntivo verso il compratore deve essere revocato, poiché il condominio può agire solo nei confronti del venditore, con azione ordinaria di cognizione (ossia un procedimento più lungo del decreto ingiuntivo).